L'immobilier un placement refuge?

Nous sommes aux portes d’une récession, du moins, c’est l’opinion de beaucoup d’économistes. Mais qu’est-ce qu’une récession?

L'immobilier un placement refuge?

La définition considère que c’est lorsque le produit intérieur brut (PIB) d’un pays régresse pendant au moins deux trimestres consécutifs. Nous ne sommes toujours pas en récession « technique », mais avec la guerre du prix du pétrole combinée à l’épidémie du nouveau coronavirus, cette situation semble de plus en plus inévitable.

 

Une chose est sûre, nous traversons actuellement une crise sans précédent et qui laissera certainement des traces indélébiles de son passage. La crise du coronavirus implique actuellement la quarantaine et l’isolement volontaire; et c’est sans savoir si nous aurons à vivre des mesures de confinement plus restrictives au cours des prochaines semaines. Ces mesures impliquent une coupure entre le fabricant et le grossiste, et entre le détaillant et le consommateur. La production mondiale est affectée et les exportations sont complexifiées. Selon un sondage effectué par la firme Kloepfel Consulting auprès de gestionnaires allemands, 81 % des répondants estiment qu’ils sont fournis par d’importants négociants chinois[1]. Il est à noter que seuls la Chine, l’Indonésie, le Mexique et le Royaume-Uni ne présentent aucune fermeture partielle ou complète des frontières selon les pays du G20[2]. C’est donc dire que la pandémie actuelle affecte la chaîne d’approvisionnement mondiale, ce qui a pour effet de réduire le nombre d’emplois. Selon le secrétaire américain au Trésor, Steven Mnuchin, le taux de chômage des États-Unis pourrait atteindre 20 % sans assistance gouvernementale[3]. Mince consolation au Québec, l’épidémie est survenue à un moment opportun considérant le plein emploi dans la province, avec un taux de chômage très bas à 4,5 %[4].

 

Du point de vue des marchés boursiers, on assiste aussi à une crise sans précédent. Les titres dégringolent et le marché est extrêmement volatil. En cas de frénésie sur les marchés financiers, les investisseurs ont l’habitude de se réfugier dans l’or, les obligations et l’immobilier. Ce sont des valeurs sûres. En période difficile, c’est aux instances gouvernementales d’instaurer des mesures visant la reprise des activités financières. À ce sujet, le gouvernement de M. Trudeau a été très impliqué, créant un plan économique de 82 milliards visant les Canadiens et les entreprises canadiennes[5].

 

Dans ces moments troubles, le marché immobilier demeure une alternative saine en matière d’investissement. Le secteur résidentiel est en plein essor, grâce à une forte demande provenant de l’Île de Montréal et se propageant en périphérie vers les banlieues de la Rive-Sud et de la Rive-Nord. Depuis 2019, nous observons une diminution des mises en vente de résidences dans ces secteurs, combinée à une forte demande, ce qui tend à faire augmenter les valeurs. Cependant, ces hausses de valeur risquent d’être moins importantes en 2020 dues, entre autres, à des ralentissements au niveau de l’emploi et de la démographie par rapport à 2019. Toutefois les nombreux chantiers annoncés sur l’île de Montréal devraient être un vecteur important pour repartir l’économie une fois le plus de gros de la crise passé.

 

 

Dans le contexte de la crise du nouveau coronavirus, les mesures instaurées par sept grandes institutions financières au Canada se sont avérées réfléchies et adaptées à la crise actuelle en offrant des solutions flexibles. Les emprunteurs auront ainsi droit au report de leurs paiements hypothécaires sur une période de six mois[6]. Les mesures telles que la baisse des taux d’intérêt, une augmentation du niveau de retrait de fonds d’un REER, et d’autres mesures à venir de la part des grandes banques canadiennes, permettront aux acteurs du marché de l’immobilier de mieux respirer; et c’est sans compter sur un nombre grandissant de municipalités qui ont reporté ou qui songent sérieusement à reporter le paiement des taxes municipales.

 

Investir en immobilier? En cette période trouble, l’immobilier nous permet de se prémunir contre la volatilité du marché boursier. Ce genre de placement permet de bâtir une équité et sera toujours un excellent moyen de bénéficier d’un effet de levier financier. Le risque au niveau résidentiel demeure dans les mauvaises créances en cette période de crise, mais il reste que se loger demeure un besoin primaire. Le gouvernement et les villes ont donné une certaine marge de manœuvre aux particuliers en mettant en place certains moratoires et le report de taxes.  Au niveau commercial et industriel, il faut souligner que le marché était très liquide dans les derniers mois. Il y avait beaucoup d’argent sur le marché. Ainsi, étant donné que nous anticipons une période où il devrait y avoir une certaine inquiétude, mais que le coût de l’argent est à un niveau plancher, nous croyons que la demande devrait être stimulée par la liquidité qui demeurait dans les marchés jusqu’à tout récemment. Comme la réponse à cette crise est aussi liée à l’élaboration d’un vaccin ou un médicament, il est fort probable que nous assisterons à un fort rebond de l’économie au terme de la pandémie du COVID-19.  Il est important de rappeler au lecteur qu’avant ce contexte de crise, la forte demande au niveau industriel résidait dans les grands acteurs au niveau de l’alimentation, du commerce en ligne, de la distribution, des bases de données et de la culture de cannabis. Notre opinion est que ces commerces ne semblent pas à risque malgré le confinement puisque les gens continuent à s’approvisionner en ligne et que les épiceries, les pharmacies, les SAQ et SQDC sont considérés comme des services essentiels. Les bâtisses avec un volet relié à la santé devraient aussi bien se porter puisque les locaux pour soins de la santé pourraient être en pénurie dans un avenir rapproché. Nous croyons plutôt que ce sont les commerces de détails, les restaurants et les manufactures (non reliés aux produits chimiques, produits médicaux, etc.) qui seront les principaux touchés.

Au final, tout investisseur sérieux aura avantage à surveiller attentivement la situation de la pandémie du coronavirus puisque l’impact des mesures imposées par les gouvernements sur notre économie et sur le marché immobilier influencera grandement nos décisions futures. Il faut par contre se rappeler de l’expression qui dit qu’il faut acheter au son du canon et vendre au son du violon.



[1] Selon l’article «German managers: One in five fear production downtimes», de la compagnie Kloepfel Consulting, publié le 11 février 2020, retrouvé au https://www.kloepfel-consulting.com/en/press/news/german-managers-one-in-five-fear-production-downtimes-60082/

 

[2] Selon l’article «Coronavirus: Travel restrictions, border shutdowns by country» de la compagnie de média All Jazeera, mis à jour en date du 20 mars 2020, retrouvé au https://www.aljazeera.com/news/2020/03/coronavirus-travel-restrictions-border-shutdowns-country-200318091505922.html

 

[3] Selon l’article « Steven Mnuchin warns coronavirus could bring 20% unemployment» du journal The Guardian, publié le 18 mars 2020, retrouvé au https://www.theguardian.com/us-news/2020/mar/18/steven-mnuchin-coronavirus-unemployment-treasury-secretary

[4] Selon la période de février 2020 de la province du Québec retrouvé sur le site web de Statistique Canada au https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1410028703

[5] Selon l’article « COVID-19 : Ottawa à la rescousse des Canadiens» de Radio-Canada, publié le 18 mars 2020, retrouvé au https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1672770/coronavirus-ottawa-aide-financiere-frontieres

[6] Selon l’article « COVID-19 : Desjardins et les grandes banques donnent un sursis à leurs clients» de Radio-Canada, publié le 18 mars 2020, retrouvé au https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1672597/coronavirus-hypotheque-pret-desjardins-td-fermeture-banques



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